공공주택특별법 개정안 3월 시행, 전후 일반분양 혼란 양상
모호했던 우선분양 자격조건을 명시한 개정 공공주택 특별법이 시행된 가운데 현장에서 분양전환 이후 과태료 부과 등에서 혼란이 일고 있다.
순천시는 일반분양을 통해 시세차익을 얻은 공공건설 임대주택사업자에게 2차례 과태료 예고 처분을 내려 반발이 일고 있다. 시 건축과 공동주택관리팀에 따르면, 지난달 연향동 송보파인빌 임대사업자에 2억 7천만 원, 이달 들어서도 116억여 원에 이르는 과태료 부과 사전 통지를 보냈다.
1차에서는 임대사업자 자료를 받아서 그것을 근거로, 2차 때는 국토부 실거래조회 자료를 살펴 분양전환가격 차액 2배에 이르는 과태료를 예고했다.
하지만, 임대사업자인 송보파인빌 측은 과태료 예고 처분에 이의를 제기한 뒤 ‘과태료’ 관련 소송을 진행하고 있는 것으로 알려졌다.
시에 따르면, 공공주택 특별법 50조의3·4항(공공주택사업자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을 통보한 분양전환가격 이하의 가격으로 제3자에게 매각할 수 있다. 1. 1항에 따른 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니하는 경우 2. 2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보한 날부터 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우)를 근거로 이처럼 과태료 예고 처분을 통지했다. 이는 분양전환가격 이하로 제3자에게 매각해야 하지만, 사업자 측에서 1억~1억 2천만 원 높게 일반분양에 나선 것을 확인했다는 것이다.
이는 같은법 60조(임차인에게 통보한 우선 분양전환 가격을 초과한 가격으로 제3자에게 매각한 자에게는 그 위반행위로 얻은 이익의 2배에 상당하는 과태료를 부과한다) 등에 따른 처분이다.
문제는 시에서 분양전환가격을 초과해 매각한 것을 확인했음에도 ‘과태료 처분’이 아니라 ‘과태료 예고 처분’을 내렸다는 것이다. 송보파인빌 입주자 ㄱ씨는 “과태료면 과태료 처분을 내려야지, 왜 과태료 예고 처분인지 납득할 수 없다”고 불만을 터뜨렸다.
시에서는 시행령 등 규정이 미흡해 국토교통부 유권해석에 따라 조치했다는 입장이다. 이형식 건축과 공동주택관리팀장은 “시에서는 법 시행 전 일반분양까지 정리했는데, 국토부 유권해석이 그러다보니 최고 행정기관 명령을 따를 수밖에 없다”며 “법 시행 전 승인해준 것과 법 시행 이후 계약된 금액과 달라지는데, 행정절차가 어떻게 돼느냐 질의했더니 국토부에서 답변이 없었다”며 법 적용에 혼란이 있다고 밝혔다. 이에 법 시행 전 분양가와 시행 후 분양가 차이에 관해 입주민 사이에서도 문제제기가 뒤따를 것으로 보이며 소송까지 이어질 여지가 남아있다.
시 과태료 예고 처분은 우선분양자격을 얻어 분양받은 입주자 사이에서도 우려가 나오고 있다. 송보파인빌은 ㈜송보건설이 2015년 공적자금 지원으로 건설한 757세대 임대아파트로, 지난해 분양을 앞두고 임대사업자인 송보파인빌 측이 인수하면서 228세대가 우선분양 부적격 판정을 받으면서 시와 갈등이 커졌고, 소송전이 이어지고 있다.
우선분양 529세대, 일반분양 228세대로 나뉘었다. 우선분양 대상은 지난해 약 2억2,500만~2억2,700만 원으로 시에서 승인받았고, 일반분양은 지난 1월 15일 3억1,500만~3억6,000만 원에 승인받은 바 있다. 이는 임대사업자가 1억~1억2,000만 원 정도 일반분양에서 더 큰 수익을 얻는 것이다.
일단 과태료 예고 처분으로 우선분양 입주자들도 간접적인 피해를 볼 수 있다고 우려한다. 정민호 송보파인빌 분양추진위원회 부위원장은 “현재 임대사업자 송보파인빌은 자본이 없는 회사다 보니까 일반분양을 해야만 아파트 자체로 모든 걸 해결할 수 있다”면서 “일반분양을 정상적으로 해서 수익을 보고 갈 수 있었다. 잘 됐으면 주택도시기금 대출을 정상적으로 상환할 수 있는데, 과태료 부과 예고로 회사가 멈춘 상태가 되고 악순환이 생기게 된다”고 피해를 우려했다.
주택도시기금 대출은 세대별로 평균 7,300만 원이다. 그런데 우선분양 받은 세대도 절반 정도만 갚은 상태라서 나머지 금액을 임대사 측이 갚기 전에 불안한 입장이다. 여기에 소유권 이전 문제까지 채 다 풀리지 않았다는 것이다.
이래저래 국토부에서 시행령 등 구체적인 문제까지 풀리지 않고 있어 시에서도 행정 절차 문제로 혼란을 겪고 있다. 또한 우선분양 입주자 입장도 불안하며, 일반분양으로 여전히 소송을 진행하는 세대도 힘겨운 상황이다.